证研视界

如何看待未来的房地产？我认为，房地产市场无法恢复过去黄金般的好市，很可能在2014年出现大的调整，未来地产将进入20年的萧条期。

我们先看看，为什么房地产价格屡调屡高。我认为，这主要是由于房价的供应结构所决定的。

虽然过去十年，中央政府不断强化房地产调控，但多年积习决定了无论一线城市还是中小城市，抑或县域，供应关系倒置决定房价上涨，并且伴随持续的正常走量。

供应关系影响房价根本原因不来自经济学说，即供不应求决定房价涨，而是供应结构决定房价涨，为什么涨，还涨得离谱，是因为供应结构。

在过去的十几年里，中国的经济高速发展，人们手里的现金充裕了。在此之前，人们的居住环境并不充裕，所以最开始是为了改善居住环境，造成了房价小幅上涨，这种现象主要发生在04年以前。而随着房价上涨，人们发现房子可以作为一种投资品种存在，于是大量的投机资金进入房市，进而出现了炒房团，加上很多开发商囤积房源，更加剧了房价上涨。所以从根本上来讲，房价上涨主要还是由于供应结构关系决定的。 

供应关系影响房价的另一重大原因来自舆论，很多媒体变成了开发商的喉舌，不停地鼓吹土地资源是稀缺的，因此无论土地供应多么充足，地价却不停地创出高点，不停有新地王出现，而作为地方政府，为了自己的利益，也在为房地产市场暗自助力。所以，尽管中央提出了地产调控政策，但最终却以越调越高收场。

须知，中国是大陆性国家，并非岛国或者城堡式小国。从根本上来说，土地并不缺乏。毕竟中心城区建满了可以到郊区去建设，这点在过去的地产发展中已经证明了。所以从根本上来说，大陆性国家除了几个超大型城市外，其他地区不存在土地是稀缺资源的说法。

那么下面我们来谈谈为什么明年很可能是地产泡沫破裂期？

首先还得提提空置率的问题，即使统计数据不真，没有6000万套空置房，实际加上持有环节，这个数字应该不假，欠的债迟早要还，也许真有那么一天，房子多了，没人住了……

再看一组统计数字 ，11月份，无论是新房还是二手房全国都是同比普涨，只有温州一个城市下跌，尤其是像北上广深这种一线大城市涨幅都比较大，11月份北上广深新建商品住宅价格同比涨幅全面超过20% 。上海以21.9%的同比涨幅，高居榜首。北上广深的同比涨幅之间的差距很少。但是它反映了一个趋势，今年下半年以来全国主要城市，特别是北上广深，房地产市场量价齐升的势头。我们来分析一下为什么会出现这种爆发式的井喷，我们认为主要是由于刚性需求决定的，很多有刚性需求的人在房价盘整时在观望，后来终于并不住了，因为从根本上来说，他们确实需要房子，随着前10个月的缓慢上涨，发现越等越高，最后终于支持不住了，从而造成了集中入市，进而推动了房价快速上涨，而这轮快速上涨也释放了购买力，也就是说后期有这种刚性需求的人不多了，从而将出现需方不足的现象。

12月3日，中共中央政治局召开会议，分析研究2014 年经济工作，听取第二次全国土地调查情况汇报。市场普遍认为，这次会议是为即将召开的中央经济工作会议“定调”，因此格外值得关注。关于会议内容的报道中，专门提到了“要走新型城镇化道路，出台实施国家新型城镇化规划”。另外，根据最新的消息，全国城镇化工作会议的时间已经确定，或将于12月中上旬召开。会上将发布《国家新型城镇化规划》(下称《规划》)。该《规划》明确中国新型城镇化发展的方向和道路，规划期至2020年。届时，城镇化率达到60%左右，努力实现1亿左右农业转移人口在城镇落户。这必然会出现一批卫星城，从而分流农村人口向大中城市的涌入，更加降低大中城市的刚性需求。

三中全会《决定》提出，加快房地产税立法并适时推进改革；建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。现在有些地方已经试点房产税，而房产税的出现会让炒房者发现持有房产是需要成本的，这时其持有意愿就会下降，从而变成除了地产商之外的另外一个庞大的供应源。

 通过以上分析我们认为，房地产市场在2013年的11月已经把刚性需求彻底释放，而农村城镇化建设将进一步分流需求。而当房产税立法越来越近，人们发现房产变成负担的时候，以中国人的买涨不买跌的性格，一种需求萎缩，持有成本又过高的工业品的结局将不言而喻了。

此文发表于(2014年01月01日）