宋晓辉：房地产已然度过辉煌期
发布时间：2015-06-16 查看次数：1500
很多城市人口仍手中持有大量房产，认为房价继续上涨之声不绝于耳。但我认为，在城市化实际进程已经结束的情况下，房地产业已然度过它的辉煌期。
1、过去的房价增长是由于收入提高，引发全社会的消费热潮，住房从人均几平米到现在的人均几十平。这是刚性需求，促使其持续发展的动力是农民进城。这种刚性需求现在已然不足，农民不愿进城，或已出现无人可进城的局面。现在很多农村几乎没有青壮年，以老弱病为主，无人可进城。某些富裕的农村农民无进城意愿。09年之后的民工荒便可看出这一点。
2、现在虽然大谈城镇化如何如何，但事实上，城镇化已经近乎结束。因为能在城镇的农村人口已经几乎都在城镇了。后期的城镇化不过是在规整安顿农村人口，新增的进城人口数量事实上是很少的。
3、从房子的购买力来讲，目前的房价和工资对照可以看出，相对于工资而言，房价几乎是天价。以上海为例，现在3万元一平米的房子非常多见。100平米的房子要300万元。如果夫妻年收入20万的话，买一套房子需要支付双方150年的收入。这种天价可以说是令人咋舌！另外，从房租来看房价的实际价值，应该说房租最能看出房子的投资回报率。以上海浦东为例，一套130平米的房子全装修，年租金不会超过10万元，但一套房子的售价却高达390万元！也就是说，房东需要租39年才可收回房屋成本。这还没有计算装修费用和银行贷款等费用。也就是说，现在的房价事实上已经远远超过应该的价值。
4、房地产的开工量：以烟台开发区为例，一个30万人口的城区，竟然在今年出现300万平方米的开工量。300万平方米的开工量足够10万人的居住。这是由于很多企业手中持有地产，如果不尽快开发的话，国家有可能会回收土地，因而房地产开工量明显加大。在现在房地产供大于需的情况下，这种过大的供应量，使得房地产价格必然走向回落。
此文发表于(2013年06月11日）
